《不動產拍賣規程》發布公告、競買保證金、簽訂競買協議等解讀

 

 

《不動產拍賣規程》于2012年3月15日由商務部公告發布，自2012年6月1日正式實施。該標準對國內不動產（房地產、土地使用權等）拍賣活動的主要程序和基本要求做了明確規定?！恫粍赢a拍賣規程》編輯組對其中幾個重點條款進行了解讀。 

　?。ㄒ唬┎粍赢a

 

依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在標準制訂過程中，不動產的定義曾幾度反復，最早的定義是“指建設用地使用權、房屋及地上附著物所有權”，業內以及法律界有不同意見，有認為范圍過窄，使用權、經營權、處置權和其他用益物權也應包括在內的，也有建議直接明確為房地產。在不動產拍賣中，經常遇到的標的主要有房地產、房產、土地等幾類。對于權屬文件不完善或者沒有權屬資料房地產、房產、土地類資產的拍賣，也可參照本標準的相關內容執行。 

　?。ǘ┕娴陌l布

 

拍賣人應根據拍賣標的情況確定公告期限和內容，并在報紙或其他新聞媒介上發布。這里特別強調了根據拍賣標的本身情況和委托性質來確定公告期限和內容，以及選擇相應的公告媒體。司法強制拍賣中房地產類標的的拍賣公告至少應在拍賣日前15日發布，非司法拍賣中房地產類標的的拍賣公告至少應在拍賣日前7日發布，土地拍賣公告至少應在拍賣日前20日發布。同一類不動產的標的，因委托性質不同，拍賣公告發布的期限要求也不同。 

　?。ㄈ└傎I人應按要求交納競買保證金。

 

關于競買保證金的交納問題，規程制訂之初，是明確“向拍賣人交納”?？紤]到現實中，司法強制拍賣中的競買保證金一般都是直接交入法院的賬戶，而不是“向拍賣人交納”的；國有資產拍賣中，有時委托人要求競買保證金直接交入委托人指定賬戶。因此，本條款相應改為“競買人應按要求交納競買保證金”。但是這樣規定并不意味著提倡競買人向委托人交納競買保金。競買保證金由拍賣人收取應是堅持的原則，只有這樣，才能保證在買受人違約后，拍賣人能立于主動地位，有利于結算環節的順利進行。 

　?。ㄋ模└傎I人應與拍賣人簽訂競買協議，并領取競買號牌。

 

競買協議格式和內容參見附錄B。在以往拍賣活動中，拍賣人只是在拍賣規則特別約定中將拍賣人和競買人、買受人的權利、責任和義務作了規定。一旦發生糾紛，競買人或買受人往往會提出這是拍賣人的單方面規定，有些地方的法官會采信競買人或買受人的主張，從而使拍賣人敗訴。本次在制訂規程中，特別提出“競買人應與拍賣人簽訂競買協議”，用了“應”字，即表明這是必經程序，同時還專門附錄了競買協議的格式和內容。協議是平等主體之間真實意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競買協議》既是對拍賣人的保護，也是對競買人的權益維護，有利于避免發生糾紛，所以必須引起業內的高度重視。 

　?。ㄎ澹┯袩o優先購買權人參與競買，及優先購買權的行使方式。

 

規程中沒有用專門條款對優先購買權人的定義以及競拍過程中如何行使該權利進行表述。不動產拍賣中主要有兩類優先購買權人，一是承租人，二是共有人。在拍賣不動產時，拍賣人要根據資產現狀和權屬情況，確定是否存在這兩類優先購買權人，如果存在優先購買權人，就要根據國家相關法律、法規及標準制定優先購買權的行使方式，同時還要按照相關法律法規的要求，通知優先購買權人。 

　?。┡馁u人在拍賣時應制作拍賣筆錄，拍賣師、記錄人、買受人應當場在拍賣筆錄上簽名。

 

這里特別需要注意的是，除了記錄人之外，要讓拍賣師和買受人也在拍賣筆錄上簽名。 

　?。ㄆ撸┡馁u標的的交付

 

根據不動產的特殊性，在標的交付環節，我們制訂了轉移占有和權屬變更兩個環節。轉移占有主要指現場移交拍賣標的。這里特別強調，委托人與買受人應簽署交接書，這是一份重要的交付法律文書，拍賣人可以充當見證人。同時，委托人和買受人應按約定付清拍賣標的相關的如水、電、燃氣、通信、物業管理等費用。在權屬變更中，對于不動產過戶中的稅費，規定由委托人和買受人依照相關法律的規定承擔。但在實際拍賣活動中，往往把稅費交納的義務通過特別約定進行轉稅承擔，主要體現在《競買協議》的條款中，這是符合法律規定的。因此，規程規定，另有約定的，應按約定執行。